Кристина Левчук,
«Судебно-юридическая газета»

Сейчас большая часть украинцев проживают в многоквартирных домах, но далеко не все они знают о своих правах. Как в столице, так и в других городах Украины люди сталкиваются с проблемами и конфликтными ситуациями, причем связанными не только с соседскими разногласиями, но и с качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, а также тарифами оплаты за воду, газ и электричество и т. д.

В Законе Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (далее – Закон о ЖКУ) ст. 1 определяет жильца дома, который пользуется жилищно-коммунальными услугами, как потребителя (это физическое или юридическое лицо, которое получает или имеет намерение получать жилищно-коммунальную услугу). Но не всегда, обращаясь в ЖЭК (жилищно-эксплуатационную контору), можно получить ответы на заданные вопросы. Далеко не в каждом доме есть управляющий или балансодержатель (ст. 1 Закона о ЖКУ), либо же создано ОСМД (объединение совладельцев многоквартирных домов).

Однако если вы хорошо осведомлены в собственных правах как владельца квартиры и жильца, вы уверенно сможете потребовать качественного предоставления жилищно-коммунальных услуг.

ОСМД для жильцов

Для начала давайте разберемся с ОСМД. Согласно ст. 4 Закона «Об объединении владельцев многоквартирных домов» (далее – Закон об ОСМД), основная деятельность объединения – это осуществление функций, обеспечивающих реализацию прав собственников помещения на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнении своих обязательств по отношению к объединению. Именно ОСМД является тем важным звеном в управлении жилищно-коммунальным хозяйством дома, которое регулирует большинство процессов его деятельности.

Согласно ст. 9 Закона об ОСМД, членом объединения может быть физическое или юридическое лицо, являющееся собственником квартиры или помещения в доме. При создании ОСМД главным органом управления являются именно собственники помещений дома, которые избирают для руководства текущей деятельностью членов правления и ревизионную комиссию.

Председателем объединения избирается только собственник квартиры, а вот управляющим может быть, по желанию объединения, как жилец дома, так и отдельно взятое юридическое лицо. Зачастую жильцы не придают этому вопросу большого значения, а в дальнейшем с юридическими лицами, нанятыми на эту должность, возникает множество конфликтов. Согласитесь, лучше поддерживать и улучшать крепкую основу вашего объединения с момента введения жилого дома в эксплуатацию, а не после обслуживания его ЖЭКом.

Стоит отметить, что согласно ст. 11 Закона об ОСМД, если в течение 2 месяцев после подписания акта государственной приемной комиссии в новом доме не создается объединение совладельцев, которое принимает на баланс основные фонды, государственный совет может приставить балансодержателя. Он исполняет все обязанности по обеспечению и содержанию дома до принятия дома на баланс объединением. При наличии ОСМД у владельцев-жильцов намного больше шансов принимать участие в управлении жилищно-коммунальными услугами и процессами, которые необходимы для комфорта жителей многоквартирного дома.

Согласно ст. 14 и 15 Закона об ОСМД, каждый владелец квартиры и член объединения, как и каждый жилец многоквартирного дома имеет ряд прав и обязанностей.

Права и обязанности жильцов и владельцев многоквартирных домов

Прежде всего, каждый владелец квартиры имеет право стать членом объединения в своем доме. Кроме того, согласно ст. 14 Закона об ОСМД, он может:

• избирать и быть избранным в состав уставных органов объединения;
• знакомиться с протоколами общих собраний, делать из них выписки;
• получать в установленном порядке информацию о деятельности объединения.

И главное: объединение по требованию любого из своих членов обязано предоставить ему для ознакомления все свои финансовые отчеты. Этот пункт имеет большое значение для каждого жильца многоквартирного дома, и именно его соблюдение показывает всю важность создания ОСМД. Практически он означает, что каждый из нас может в любой момент проверить, куда именно уходят заплаченные за обслуживание дома деньги.

Наряду с правами, совладельцы многоквартирных домов имеют и ряд обязанностей, которые определены в ст. 15 Закона об ОСМД. В частности, они должны:

• выполнять требования устава объединения;
• выполнять решения уставных органов, принятые в пределах их полномочий;
• использовать помещения по назначению, соблюдать правила использования помещений;
• обеспечивать сохранность помещений;
• обеспечивать соблюдение требований жилищного и градостроительного законодательства относительно осуществления ремонта или реконструкции помещений или их частей;
• не допускать нарушения законных прав и интересов других владельцев;
• соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности и санитарные нормы;
• возмещать за свой счет в полном объеме убытки, причиненные имуществу других собственников лично или иным лицом, занимающим или использующим помещение на законных основаниях с ведома владельца;
• соблюдать чистоту в местах общего пользования и тишину в ночное время (с 23.00 до 7.00);
• вовремя вносить коммунальные платежи.

Стоит отметить, что эти обязанности распространяются на всех жильцов дома. Они регулируют взаимоотношения между собственниками в самых разнообразных жизненных ситуациях – к примеру, когда кого-то затопили соседи, когда в квартире рядом идут ремонтные работы или громко играет музыка в ночное время, когда на лестничной клетке грязно и т. д.

Но особое внимание хотелось бы обратить на последний пункт, поскольку именно по коммунальным платежам в наши дни возникает множество вопросов.

Платежи и тарифы на жилищно-коммунальные услуги

Согласно ст. 12 Закона о ЖКУ, есть 2 классификации услуг: по функциональному назначению и по порядку утверждения цен или тарифов. Ст. 13 распределяет жилищно-коммунальные услуги по функциональному назначению. К первой группе относятся коммунальные услуги (централизованное снабжение холодной и горячей водой, водоотвод, газо- и электроснабжение, отопление и т. д.), ко второй – услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий (уборка внутридомовых и придомовых помещений, содержание лифтов, освещение мест общего пользования и пр.), к третьей – услуги по управлению домом (заключение договоров на выполнение услуг, контроль за выполнением договора и т. д.) и к четвертой – услуги по ремонту помещений дома (замена, усиление или реконструкция элементов сооружения и пр.). Это основные услуги, которые мы оплачиваем каждый месяц. Однако довольно часто мы и сами не замечаем, как наши права на эти услуги нарушаются.

Ст. 20 Закона о ЖКУ четко прописывает права каждого потребителя. Он имеет право: в законном порядке получать всю необходимую информацию о предоставляемых услугах (стоимость, перечень и т. д.); своевременно получать собственно коммунальные услуги соответствующего качества согласно законодательству и договору на предоставление жилищно-коммунальных услуг; не оплачивать стоимость услуг в период отсутствия его и/или членов его семьи; заключать с исполнителем соответствующих услуг договора на профилактику, проверку, замену или ремонт санитарно-технических приборов, устройств, оборудования и средств учета, которые вышли из строя, и т. д.

Основная обязанность любого потребителя – вовремя оплачивать все предоставляемые жилищно-коммунальные услуги. В соответствии со ст. 32 Закона о ЖКУ, размер платы рассчитывается, исходя из размера утвержденных цен и тарифов и показаний средств учета или по нормам, утвержденным в установленном порядке. Но не забывайте, что в случае изменения стоимости жилищно-коммунальных услуг их производитель должен сообщить об этом, указывая причины, за 30 дней.