З уведенням 01 січня 2016 року в дію нової редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952-IV) в Україні з’явилася додаткова можливість оскаржити рішення, дії чи бездіяльність державних реєстраторів при реєстрації нерухомого майна – шляхом подання скарги до органів Міністерства юстиції України.

Попередня редакція згаданого закону передбачала можливість оскарження таких рішень лише до суду. Однак судовий захист прав власників майна проти незаконних дій державних реєстраторів не завжди був ефективний. Так, головною проблемою було те, що прийняття рішення про державну реєстрацію нерухомого майна відповідно до законодавства України є дискреційним, тобто виключним повноваженням державного реєстратора. У зв’язку з цим суди дуже часто відмовляли у задоволені вимог позивачів про зобов’язання державного реєстратора здійснити державну реєстрацію. Натомість суди приймали інше рішення, яким зобов’язували держреєстраторів повторно розглянути заяву позивача. Однак, на практиці дуже часто недоброчесні державні реєстратори повторно відмовляли заявникам і судовий розгляд розпочинався спочатку, все це призводило до зростання корупційної складової в діяльності державних виконавців.

Дану проблему дещо вирішила постанова пленуму Вищого адміністративного суду України  «Про огляд практики розгляду справ, які виникають зі спорів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 18 вересня 2015 року №20.

Відповідно до висновків ВАСУ суд не може зобов’язати здійснити державну реєстрацію права за обставин, коли достеменно не встановлено, що всі подані документи належним чином оформлені, а всі етапи їх перевірки завершені. У той же час у разі, коли у державного реєстратора не було передбачених статтею 24 Закону № 1952-IV підстав для відмови у державній реєстрації права, задоволення адміністративного позову в частині зобов’язання Державної реєстраційної служби України провести державну реєстрацію права відповідає вимогам статті 162 Кодексу адміністративного судочинства України.

Не зважаючи на таку позитивну судову практику, подання відповідних позовів до суду не давало 100% гарантії щодо захисту прав, крім того судові справи могли тривати роками.

Крім того, новою редакцією Закону значно розширено коло державних виконавців. Так, з 01 січня 2016 року державними виконавцями також вважаються нотаріуси, державні виконавці (у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час виконавчого провадження), а також відповідні працівники суб’єктів державної реєстрації (органів місцевого самоврядування та акредитовані юридичні особи публічного права).

Порядок адміністративного оскарження рішень, дій чи бездіяльності державних реєстраторів, регулюється розділом VII Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком розгляду скарг у сфері державної реєстрації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1128.

Якщо дуже коротко, то порядок оскарження рішень, дій чи бездіяльності державних виконавців виглядає наступним чином:

Скаржник подає письмову скаргу до Міністерства юстиції України або його територіального органу в залежності від предмета оскарження.

1. 1.Міністерство юстиції України або його територіальний орган розглядає скаргу у строк до 45 днів.
2. За результатами розгляду комісія приймає рішення про задоволення скарги або відмову у її задоволені.
3. Прийняті органом, який розглядав скаргу, рішення, пов’язані із внесенням відомостей до державного реєстру речових прав виконуються не пізніше наступного дня після прийняття такого рішення.

 Оскарження рішення, дій чи бездіяльності державного реєстратора, в адміністративному порядку здійснюється шляхом подання скаржникомписьмової скарги до Міністерства юстиції України або його територіальних органів в залежності від предмета оскарження, зокрема:

Міністерство юстиції України розглядає скарги на:

-рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав;

-дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України.

Територіальні органи Міністерства юстиції розглядають скарги на:

-рішення державного реєстратора, крім рішень про державну реєстрацію прав, а також дії та бездіяльність державного реєстратора;

-дії або бездіяльність суб’єктів державної реєстрації прав.

Таким чином, Міністерство юстиції України має виключне право розглядати скарги на позитивне рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав.

У свою чергу, територіальні органи Міністерства юстиції України, уповноважені розглядати скарги на всі інші рішення державних реєстраторів, у тому числі про відмову у державній реєстрації, про зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав та відмову у державній реєстрації прав, а також будь-які дії та бездіяльність державних реєстраторів.

У той же час, якщо скарга буде помилково подана до органу, який не уповноважений її розглядати, цей орган зобов’язаний протягом 5 днів направити таку скаргу за належністю відповідному суб’єкту розгляду скарги, про що повідомляє скаржнику.

Скарга на рішення, дії чи бездіяльність державних реєстраторів має бути подана до територіального органу Мін’юсту за місцем здійснення діяльності таким державним реєстратором протягом 30 днів з дня прийняття оскаржуваного рішення, або з моменту, коли особа дізналась або могла дізнатись про порушення її прав. У разі пропуску скаржником такого строку, скарга не підлягає задоволенню.

Рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України можуть бути оскаржені до  Міністерства юстиції протягом 15 календарних днів.

Скарга може бути подана як безпосередньо до органу, так і шляхом її направлення поштою.

Скарги на рішення, дії чи бездіяльність повинна містити:

1. повне найменування (повне ім’я) скаржника, адресу проживання чи перебування (для фізичних осіб) або місцезнаходження (для юридичних осіб), а також найменування (ім’я) представника, якщо скарга подається представником (скаржника);
2. реквізити рішення державного реєстратора, яке оскаржується;
3. зміст оскаржуваного рішення, норми законодавства, які порушено;
4. обґрунтування вимог скаржника;
5. перелік документів, що засвідчують факт порушення прав скаржника;
6. інформація про бажання скаржника взяти участь у розгляді скарги.

Скарга підписується скаржником або його представником із зазначенням дати її складання. У разі подання скарги представником скаржника, до неї також додається довіреність представника.

Слід мати на увазі, що разом із заявою скаржник повинен подати докази того, що його права були порушені внаслідок оскаржуваного рішення держреєстратора. Якщо скаржник не доведе порушення свого права, у задоволені його скарги буде відмовлено. У зв’язку з цим необхідно ретельно підходити до збирання та подання всіх наявних доказів порушеного права.

Скарги розглядаються постійно діючими комісіями, положення та склад яких затверджуються Міністерством юстиції України та його територіальними органами. Так, наприклад, у м. Києві така комісія приймає скарги за адресою:м. Київ, пров. Музейний 2Д, 01001.

Під час розгляду скарги комісія обов’язково запрошує скаржника, суб’єкта оскарження, а також інших заінтересованих осіб. Державний реєстратор, рішення якого оскаржується, має право подавати комісії письмові пояснення по суті скарги.

Строк розгляду скарги є аналогічним до строку розгляду звернень громадян, а саме:

-які не потребують додаткового вивчення – невідкладно, однак не більше 15 днів;

-які потребують додаткового вивчення – 30 днів;

У разі обґрунтованої потреби 30-дений строк може бути продовжений до 45 днів з повідомленням про це скаржника.

За результатами розгляду скарги,  на підставі висновків комісії, суб’єкт розгляду скарги приймає рішення про задоволення скарги або про відмову в її задоволенні у формі наказу.

Задовольняючи скаргу (повністю або частково), суб’єкт оскарження може прийняти рішення, яким:

а) скасувати рішення про державну реєстрацію;

б) скасувати рішення про відмову в державній реєстрації прав та провести державну реєстрацію прав;

в) внести зміни до записів Державного реєстру прав та виправити помилки;

г)тимчасово блокувати доступ державного реєстратора до Державного реєстру прав;

ґ) анулювати доступ державного реєстратора до державного реєстру прав;

д) скасувати акредитацію суб’єкта державної реєстрації;

е) притягнути до дисциплінарної відповідальності посадову особу територіального органу Міністерства юстиції України.

Рішення, передбачені пунктами «а», «ґ», та «д», приймаються виключно Міністерством юстиції України.

Прийняте рішення надсилається скаржнику протягом 3 робочих днів.

Рішення про скасування державної реєстрації, проведення державної реєстрації, внесення змін до записів державного реєстру прав та виправлення помилок підлягають виконанню шляхом внесення до Державного реєстру речових права відповідних записів не пізніше наступного робочого дня після прийняття такого рішення.

Міністерство юстиції України та його територіальні органи відмовляють у задоволені скарги, якщо:

1. скарга не оформлена належним чином;
2. на момент прийняття рішення за результатом розгляду скарги відбулась державна реєстрація цього права за іншою особою, ніж зазначена у рішенні, що оскаржується;
3. наявна інформація про судове рішення або ухвалу про відмову позивача від позову з того самого предмета спору, про визнання позову відповідачем  або затвердження мирової угоди сторін;
4. наявна інформація про судове провадження у зв’язку із спором між тими самими сторонами, з тих самих предмета і підстав;
5. є рішення цього органу з того самого питання;
6. в органі розглядається скарга з цього питання від того самого ж скаржника;
7. скарга подана особою, яка не має на це повноважень;
8. закінчився встановлений законом строк подачі скарги;
9. розгляд питань, порушених у скарзі, не належить до компетенції органу.

Рішення органів Міністерства юстиції України та його територіальних органів можуть бути оскаржені до суду.

Розгляд скарг на рішення, дії або бездіяльність державних реєстраторів Міністерством юстиції України та його територіальними органами є безоплатними, в той час як судовий збір за розгляд справи в суді лише першої інстанції складе більше 500 грн.

Звичайно, такий порядок оскарження теоретично значно спростить та здешевить оскарження рішень, дій чи бездіяльності державних реєстраторів. Однак, наскільки ефективно та добросовісно будуть працювати комісії покаже лише час.

Однак, у такого порядку оскарження є і свої недоліки. Так, зокрема, застосування такого порядку у випадку незаконного позбавлення власника його майна, в наслідок чого відбулась державна реєстрація такого майна на іншу особу, може виявитись неефективним. Зазвичай, у такому випадку зловмисники намагаються якнайшвидше по декілька разів перепродати таке майно третім особам для того, щоб вийти на добросовісного покупця. Звичайним способом зупинити такі дії є якнайшвидше накладення арешту на майно із внесення таких даних до відповідних реєстрів.

Однак, Законом не надано комісіям, які розглядають скаргу на незаконні рішення державного реєстратора, права на час розгляду скарги накладати  арешт на майно або забороняти його відчуження.

Це можна зробити, зокрема, з допомогою засобу забезпечення позову в судовому порядку як до, так і підчас подання позовної заяви. Однак при цьому слід мати на увазі, що наявність у суді справи з того самого предмету та тих самих підстав, є підставою відмови комісією у задоволені скарги.

Таку проблему можна вирішити, наприклад, подавши одночасно до Міністерства юстиції України скаргу на рішення державного реєстратора про реєстрацію права та позовну заяву про визнання права власності разом із клопотання про застосування заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на спірне нерухоме майно в порядку цивільного судочинства. У цьому випадку предмет судової справи та скарги до Міністерства юстиції будуть різними.

В будь-якому разі новий порядок розширює можливості власників майна на захист своїх прав, а це є беззаперечною перевагою нової редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно».

Автор консультації: Олександр Канцурак, юрист міжнародної юридичної компанії LEXLIGA